Потенциалните купувачи на жилища разглеждат модел на имот в Тайюан, провинция Шанси. WEI LIANG/КИТАЙСКА НОВИНАРСКА УСЛУГА

Секторът на недвижимите имоти в Китай преминава през исторически преход. По време на 14-ия петгодишен план (2021-2025) индустрията навлезе във фаза на дълбоко приспособяване след повече от две десетилетия на бързо разрастване. Моделът на развитие, който някога задвижваше растежа — характеризиращ се с висок ливъридж, бърз оборот и големи заеми — с течение на времето стана труден за поддържане.

Структурните условия, които са в основата на пазара, също се промениха. Демографският профил на Китай се променя, урбанизацията се забавя с наближаването на зрелостта и пределният принос на инвестициите в имоти за икономическия растеж е намалял.

Признавайки тези промени, политиците започнаха да очертават нова посока за сектора. От средата на 2023 г. политическите дискусии многократно подчертават последователен подход: строг контрол на новите доставки, оптимизиране на съществуващия жилищен фонд и подобряване на качеството на жилищата. По-специално, централните власти изрично са приоритизирали целта за спиране на спада и преминаване към стабилизиране на пазара на имоти, издигайки стабилизирането му до стратегическо ниво, което е жизненоважно за по-широката макроикономика.

С навлизането на Китай в 15-ия петгодишен план (2026-30 г.), политическата рамка става все по-ясна. Полудесетилетието има ясно изразена цел. Първо, той се стреми да се справи с рисковете, натрупани по време на предишни фази на бърз растеж, включително рискове, свързани с недвижими имоти, дълг на местно правителство и по-малки финансови институции. В същото време той има за цел да създаде нова институционална основа за жилищния сектор — реформиране на системите, управляващи развитието на собствеността, финансирането и продажбите, като същевременно разширява предлагането на жилища на достъпни цени.

Водена от тази промяна в мисленето, китайската индустрия за недвижими имоти може да претърпи фундаментална трансформация, като постепенно се връща към основната си цел: осигуряване на жилища, вместо да служи основно като средство за финансова експанзия.

Най-спешната задача в този преход е управлението и намаляването на риска. Откакто Китай стартира своите пазарно ориентирани жилищни реформи през 1998 г., недвижимите имоти изиграха съществена роля за подобряване на условията на живот и стимулиране на икономическия растеж. И все пак настоящите предизвикателства пред сектора не са просто циклични колебания. По-скоро те отразяват по-дълбок балансов натиск, възникващ в цялата икономика.

През последните две десетилетия секторът на имотите в Китай разработи отличителен модел на висок дълг и висок растеж. Разработчиците се разшириха агресивно, използвайки ливъридж; домакинствата увеличиха заемите чрез ипотечно кредитиране; и местните правителства разчитаха в голяма степен на приходите от прехвърляне на земя, за да подкрепят фискалните разходи. Заедно тази динамика повиши цените на имотите, като същевременно натрупа финансова уязвимост.

Днес ситуацията се обърна. Тъй като цените на жилищата и земята навлизат в низходящ цикъл, пасивите, свързани с тези активи – банкови заеми, облигации, емитирани от строителни предприемачи и други форми на дълг – остават твърди. Това несъответствие между намаляващите стойности на активите и фиксираните дългови задължения отслаби балансите в целия сектор. Изправени пред такъв натиск, икономическите участници са склонни да изместват своите приоритети от максимизиране на печалбите към минимизиране на рисковете. Доходите, които иначе биха могли да бъдат използвани за инвестиции, вместо това се насочват към изплащане на дълга. В същото време спадащите стойности на имотите намаляват богатството на домакинствата, което от своя страна намалява потреблението и отслабва вътрешното търсене.

Управлението на този процес изисква повишено внимание. По време на периоди на пазарен стрес разработчиците може да се опитат да продадат активи бързо или да намалят цените, за да генерират ликвидност и да изплатят дългове. Въпреки че подобни решения могат да бъдат рационални за отделните фирми, ако много компании действат едновременно по един и същи начин, колективният ефект може да бъде дестабилизиращ. Цените може да паднат рязко, ликвидността може да пресъхне и индустрията може да навлезе в отрицателен цикъл, в който намаляващите стойности на активите засилват дълговия натиск.

Следователно подходящата стратегия не е внезапна корекция, а постепенна корекция – това, което китайските политици често описват като „размяна на време за пространство“. Делът на недвижимите имоти в БВП на Китай се е увеличил от 4,5 процента през 1998 г. до около 6,2 процента през 2025 г. Секторът ще продължи да играе важна роля в икономиката, но функциите му могат да бъдат пренастроени. Чрез насочване на ключови показатели като съотношението цена/доход, доходност от наеми и нива на свободни работни места обратно към устойчиви нива, индустрията може постепенно да се отърве от прекомерните финансови и спекулативни функции, натрупани през годините на бума.

Изграждането на нов модел на развитие изисква укрепване на институционалната рамка, регулираща развитието на имотите, финансирането и продажбите. Една важна реформа е укрепването на системата проект-компания, гарантираща, че всеки проект за недвижими имоти функционира като независимо юридическо лице и че средствата, събрани за даден проект, се използват изключително за неговото изграждане и доставка. Друга реформа включва създаването на система за „водеща банка“ за финансиране на проекти, при която определена банка или банков консорциум — наблюдава финансирането и управлява паричните потоци по проекта. Този механизъм се основава на китайската програма за „бял ​​списък“ за жилищни проекти, въведена през 2024 г., която вече подкрепи финансирането на милиони домове.

Друга съществена промяна се отнася до начина на продажба на жилища. В продължение на много години Китай разчиташе в голяма степен на предварителната продажба на недовършени апартаменти. Все по-често обаче политиците насърчават разширяването на продажбите на завършени жилища, така че купувачите да купуват жилища, които са готови за обитаване. Този подход намалява рисковете при доставка и помага за възстановяване на доверието в пазара.

В същото време много разработчици проучват бизнес модели с леки активи, при които предоставят услуги за управление на разработката, вместо да финансират директно проекти. Тъй като индустрията се адаптира, това преминаване към професионализирани услуги може да се превърне във важен път за устойчиво развитие.

Друга важна задача е укрепването на системата за достъпни жилища. Жилищата имат както пазарно измерение, така и функция за социално подпомагане. Международният опит показва стойността на двупистовата система. Държавната жилищна програма на Сингапур, администрирана от Съвета за жилищно настаняване и развитие, приютява повече от 80 процента от жителите на града-държава, докато кооперативният жилищен сектор в Германия помага за стабилизирането на пазарите на наеми.

Китай е изправен пред собствените си структурни предизвикателства. Равнището на урбанизация в страната е надхвърлило 66 процента, а жилищните трудности за новите градски жители и младите хора съжителстват с недостатъчно използван жилищен фонд. Следователно разширяването на предлагането на жилища на достъпни цени и подобряването на свързаните с това институционални договорености ще бъде от съществено значение за създаването на многостепенна жилищна система, която комбинира социална защита с пазарна ефективност.

Жилището си остава преди всичко място за живеене. Осигуряването на подходящо жилище за уязвимите градски домакинства чрез обществени жилищни програми следователно е основна социална цел. За семействата с по-ниски доходи жилищата със споделена собственост и други механизми могат да помогнат за намаляване на прага за собственост върху жилище. За домакинствата, които търсят по-добри условия на живот, пазарните жилища могат да отговорят на търсенето при подходящи политически насоки.

По-доброто качество на жилищата също допринася за човешкия капитал. Концепцията за изграждане на „добри домове“ — безопасни, удобни, зелени и технологично напреднали — отразява нарастващото признание, че качеството на жилищата е толкова важно, колкото и количеството им. Мащабното градско обновяване и обновяването на застаряващите жилищни общности не само ще подобрят условията на живот, но и ще генерират нови инвестиционни възможности.

И накрая, жилищата също оказват влияние върху потреблението чрез влиянието си върху богатството на домакинствата. Тъй като повече от 90 процента от китайските домакинства притежават домове, спадът в цените на имотите може да намали възприеманото богатство и да намали разходите. Поради това политиците проучват начини за повишаване на ефективността на свързаните с жилищата финансови инструменти, като системата на жилищния фонд в Китай, чиито натрупани салда остават значителни, но недостатъчно използвани.

Поради всички тези причини стабилизирането на жилищния пазар остава от съществено значение. Продажбите и инвестициите продължават да намаляват през последните години и възстановяването на стабилността ще бъде от решаващо значение както за самия сектор, така и за икономиката като цяло. Големите градски райони — където икономическата активност е концентрирана и притокът на население остава силен — ще играят ключова роля в закотвянето на пазара. В същото време подобряването на качеството на жилищата, разширяването на жилищата на достъпни цени и засилването на фискалната и финансовата подкрепа ще помогнат за възстановяването на доверието.

Секторът на недвижимите имоти в Китай сега се намира на критична точка между старите и новите модели на развитие. Пътят напред е все по-ясен: справяне с натрупаните рискове, стабилизиране на пазара и създаване на нова рамка, съсредоточена върху качеството, устойчивостта и жилищното настаняване като основно социално благо. Постигането на тази трансформация не само ще определи бъдещето на самата индустрия, но и ще оформи стабилността и дългосрочното развитие на китайската икономика.

Писателят е бивш генерален директор на отдела за финансови изследвания и статистика към Народната банка на Китай. Статията е преведена от материал, първоначално публикуван във Financial Market Search.

Мненията не отразяват непременно тези на China Daily.

Благодарение на chinadaily.com.cn

Моля, посетете:

Нашият спонсор

като това:

харесвам Зареждане…

Нашия източник е Българо-Китайска Търговско-промишлена палaта